A reforma vai mexer na tributação dos imóveis de pessoas físicas e jurídicas. Só que abrir uma holding às pressas não resolve nada. O que resolve é olhar patrimônio, tributos e sucessão juntos.
A Lei Complementar nº 214, publicada em 16 de janeiro de 2025, regulamentou a primeira etapa da Reforma Tributária e criou o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A LC nº 227/2026 mudou pontos importantes da lei depois disso.
Um dos assuntos que mais pedem atenção é o tratamento das operações com imóveis: locações, vendas e cessões onerosas.
1. O que está em jogo em 31 de dezembro de 2026
Tudo gira em torno do art. 258 da LC 214/2025. Para os imóveis que já pertencem ao contribuinte nessa data, o valor inicial do chamado redutor de ajuste pode ser:
- o valor de aquisição do imóvel, atualizado pelo IPCA; ou
- se o contribuinte preferir, o valor de referência do imóvel.
Esse redutor diminui a base de cálculo do IBS e da CBS quando o imóvel for vendido no futuro (art. 257).
A lei não manda ninguém transferir imóveis para uma holding até essa data. O que ela cria é uma regra de transição em que importa quem é o dono do imóvel em 31 de dezembro de 2026 e se essa pessoa é contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.
Atenção: uma holding pode fazer parte do plano, mas cada caso pede análise própria. Transferir o imóvel, por si só, não garante economia.
2. Como era e como fica a tributação dos aluguéis
Por muito tempo, manter imóveis alugados dentro de uma holding patrimonial foi um caminho comum de organização e planejamento. A pessoa física paga IRPF sobre o aluguel, com alíquota marginal de até 27,5%.
Na pessoa jurídica no Lucro Presumido, com locação de imóveis próprios, a tributação federal tradicional é esta:
- IRPJ: 4,80% sobre a receita bruta;
- CSLL: 2,88%;
- PIS: 0,65%;
- COFINS: 3,00%.
Somando, são 11,33% da receita bruta, sem contar o adicional de IRPJ e particularidades de cada operação.
Com a reforma, a CBS ocupa o lugar do PIS e da COFINS, e o IBS entra aos poucos. Na locação, o art. 261 dá redução de 70% nas alíquotas: só 30% da alíquota de referência incide sobre a operação, sem prejuízo das regras de crédito. Na venda de imóveis, a redução é de 50%.
3. A pessoa física também entra?
Entra, mas nem todo mundo. Pelo art. 251, § 1º, a pessoa física vira contribuinte do regime regular do IBS e da CBS na locação quando, no ano-calendário anterior, as duas condições abaixo acontecerem ao mesmo tempo:
- a receita total com aluguéis passou de R$ 240 mil (valor atualizado pelo IPCA); e
- as operações envolveram mais de três imóveis distintos.
A lei também prevê enquadramento dentro do próprio ano, inclusive quando a receita de locação ultrapassa o limite em mais de 20%. Ou seja, nem todo proprietário vai passar a recolher IBS e CBS sobre aluguel.
4. Exemplo: pessoa física ou holding?
Pense em um investidor com quatro imóveis alugados que rendem R$ 30 mil por mês, ou R$ 360 mil por ano. Na pessoa física, se toda a renda cair na faixa máxima, o IRPF pode chegar a 27,5%, respeitadas deduções e regras aplicáveis. Na holding no Lucro Presumido, a carga tradicional é de 11,33%.
Com o sistema novo funcionando por inteiro e uma alíquota de referência de 28% (premissa de simulação), a locação paga 8,4% de IBS/CBS, já considerando a redução de 70%. Somando IRPJ e CSLL, a holding chegaria a 16,08%, antes de créditos e particularidades.
Quanto o aluguel paga de tributo
Receita de R$ 30.000 por mês (R$ 360.000 por ano)
| Indicador | Pessoa física | Holding hoje | Holding futura |
|---|---|---|---|
| Receita anual | R$ 360.000 | R$ 360.000 | R$ 360.000 |
| IRPF ou IRPJ + CSLL | até 27,5% | 7,68% | 7,68% |
| PIS/COFINS | não se aplica | 3,65% | substituídos |
| IBS/CBS estimados | conforme enquadramento | não se aplica | 8,40% |
| Carga estimada | depende da base | 11,33% | 16,08% |
Os 28% são uma premissa hipotética, não uma alíquota fixada na lei. O cenário futuro supõe o novo sistema em plena vigência, sem representar a carga de 2027. A comparação não considera créditos, redutores sociais, adicional de IRPJ, deduções do IRPF nem situações individuais.
Para locações residenciais feitas por contribuintes do regime regular, o art. 260 ainda prevê um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel (atualizado pelo IPCA), abatido da base de cálculo do IBS e da CBS.
5. Na hora de vender: o redutor de ajuste faz diferença
Imagine uma holding com um imóvel comprado por R$ 400 mil e vendido por R$ 1,2 milhão. Se ele estiver coberto pela regra do redutor de ajuste, a base do IBS e da CBS cai em R$ 400 mil (valor atualizado, na forma da lei). Na simulação, usamos alíquota hipotética de 28% e a redução de 50% prevista para vendas, o que dá 14% efetivos.
Venda de imóvel: com e sem redutor de ajuste
Imóvel comprado por R$ 400 mil e vendido por R$ 1,2 milhão
SEM REDUTOR
R$ 168.000
14% sobre R$ 1.200.000
COM REDUTOR
R$ 112.000
14% sobre R$ 800.000
Diferença estimada de IBS/CBS: R$ 56.000
| Descrição | Sem redutor | Com redutor |
|---|---|---|
| Valor da venda | R$ 1.200.000 | R$ 1.200.000 |
| Redutor de ajuste | R$ 0 | R$ 400.000 |
| Base de cálculo | R$ 1.200.000 | R$ 800.000 |
| Alíquota efetiva hipotética | 14% | 14% |
| IBS/CBS estimados | R$ 168.000 | R$ 112.000 |
Simulação apenas ilustrativa. O valor do redutor depende da regra legal aplicável, da atualização monetária, do enquadramento do contribuinte e da documentação que o comprove.
O resultado real vai depender da lei em vigor na data da venda, de como o contribuinte for classificado e dos valores efetivamente aceitos. E vale lembrar: IBS e CBS não substituem de forma automática o IRPJ, a CSLL nem o imposto sobre ganho de capital. Cada tributo precisa ser analisado conforme a natureza da operação.
6. O que custa levar imóveis para a holding
A integralização de imóveis no capital de uma empresa tem tratamento próprio. O art. 6º, inciso IV, da LC 214/2025 prevê que não há incidência de IBS e CBS sobre integralização e devolução de capital, salvo as hipóteses específicas da lei.
Isso não quer dizer que a operação saia de graça. É preciso olhar:
- ITBI: considerando a imunidade constitucional, suas condições e a atividade preponderante da empresa;
- Ganho de capital: eventual ganho na transferência, conforme o valor usado e as regras do Imposto de Renda;
- Cartório: escritura, registro e emolumentos;
- Societário: custos de constituição ou alteração da empresa;
- Honorários: contábeis, jurídicos e de avaliação do patrimônio;
- Manutenção: custo mensal de manter a empresa funcionando.
A decisão pesa o custo de entrada, a tributação dos aluguéis, o resultado de uma venda futura e o que a família pretende para a sucessão.
7. Conclusão: planejar, não correr
A reforma muda a lógica da tributação imobiliária, e quem tem patrimônio relevante em imóveis precisa prestar atenção. O dia 31 de dezembro de 2026 merece esse cuidado porque marca a constituição do redutor de ajuste para os imóveis que já são do contribuinte. Mas nenhuma regra obriga empresário algum a levar seus imóveis para uma holding até lá.
A holding pode compensar em alguns casos e custar mais do que entrega em outros. O caminho é um diagnóstico individual, olhando patrimônio, regime tributário, receita de aluguel, planos de venda e sucessão familiar. Antes de abrir uma empresa na virada do ano, o desafio é entender o que a nova lei faz com o seu caso.
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Fonte: LC 214/2025 – Câmara dos Deputados.
Sobre a autoria
Equipe GSA
Artigo escrito pela equipe da GSA, Growth Strategic Advisors, com foco em consultoria tributária e planejamento patrimonial.
